Nel momento in cui si decide di costruire da zero su di un terreno non è mai semplice ed immediato. Ma perché? Cosa va a rallentare l’intero processo?

Perché esiste la burocrazia che è sempre molto complicata e che dilata, di fatto, i tempi per l’espletamento delle varie formalità. Insomma un vero e proprio incubo.

In questo articolo ci occuperemo dei prefabbricati da costruire su terreno agricolo andando a vedere che tipo di permessi sono necessari per la loro edificazione e perché.

Quando si tratta di edilizia è sempre bene essere informati su tutta la normativa ed essere perfettamente in regola con tutti gli incartamenti previsti dalla legge.

Prima di cominciare ad illustrare tutte le autorizzazioni necessarie per mettere in atto questo tipo di costruzione, è bene chiarire a cosa ci si riferisce quando si parla di prefabbricati perché tante volte il termine viene confuso con altre tipologie di edifici che erroneamente vengono colloquialmente chiamati prefabbricati.

Usando questo termine ci riferiamo alle casette in legno che al giorno d’oggi hanno diversi vantaggi da prendere seriamente in considerazione, ossia:

• OTTIMA QUALITÀ – parliamo infatti di abitazioni che non hanno nulla da invidiare a quelle tradizionali in cemento armato;
• MINOR IMPATTO AMBIENTALE – la loro costruzione è ovviamente meno invasiva per l’ambiente in quanto sono costituite dal legno che è un materiale naturale e a zero impatto ambientale. Tieni però conto che le fondamenta di queste casette sono sempre in cemento armato;
• CONSUMI MOLTO RIDOTTI – questo perché il legno è un ottimo isolante e quindi favorisce il risparmio energetico dell’abitazione;
• PERFETTAMENTE ANTI-SISMICHE – in quanto il legno è un materiale elastico e con una buonissima resistenza agli sforzi;
• RESISTENTE AL FUOCO – perché in caso d’incendio il legno fatica a prendere fuoco e quando lo prende, brucia molto lentamente. Un’altra nota positiva è che quando brucia non rilascia nessuna sostanza tossica essendo un materiale completamente naturale.

Possiamo quindi dire che i prefabbricati sono abitazioni a tutti gli effetti e quindi per la loro costruzione bisognerà procurarsi tutti i permessi necessari per costruire un’abitazione tradizionale.

L’edilizia, per quanto riguarda i terreni agricoli, è regolata da norme molto rigide volte a preservare la natura (nel senso più ampio del termine) e gli ambienti rurali. In questo modo si va poi ad evitare un sovraccarico a livello urbanistico del territorio e tutto quello che concerne l’agricoltura e l’allevamento, che ha visto, tra l’altro, nel tempo una forte diminuzione in termini di investimenti, è oggetto di una particolare tutela a 360°.

Chiariamo quindi chi può costruire su terreno agricolo, e per fare questo ci affideremo al Codice Civile che va a chiarire perfettamente le varie caratteristiche che si devono possedere:

• IMPRENDITORI AGRICOLI PROFESSIONALI (I.A.P.) – devono essere dotati di competenze e conoscenze nell’ambito agricolo. Devono dedicare almeno il 50% del loro tempo all’attività agricola e ricavarne almeno il 50% del loro reddito dichiarato (se ti ritieni un imprenditore agricolo, ti verrà quindi richiesto di presentare anche le varie fatture emesse, il registro delle entrate e delle uscite, i bilanci dell’azienda e tutta la parte economica). Tutto questo, è regolato dall’art. 2135 del Codice Civile;
• COLTIVATORI DIRETTI – sono piccoli imprenditori che si dedicano abitualmente all’attività agricola. Solitamente possiedono una piccola azienda agricola e se ne occupano quasi esclusivamente a livello familiare ex art. 2083 del Codice Civile

Sicuramente avrai capito come sia limitata la tipologia di privato che può costruire su terreno agricolo in quanto deve per forza ricadere in una di queste due categorie.
La costruzione di un immobile sul terreno agricolo è infatti pensata proprio per chi possiede un’azienda agricola o comunque un appezzamento di terreno di cui si occupa.

Se ricadi in una di queste due categorie, puoi procedere con la richiesta dei vari incartamenti e dovrai informarti sull’indice di edificabilità che varia da Comune a Comune, e che regola, appunto, la percentuale di edificabilità concessa in base alla metratura totale del terreno.
È bene ricordare che per poter costruire su di un terreno agricolo bisogna possederne almeno 1 ettaro (10 000 mq).
Solitamente su di 1 ettaro di terreno, l’indice di edificabilità si aggira attorno a 0,03 metri cubi ossia un’abitazione di 100 mq.

È imprenditore agricolo chi esercita una delle seguenti attività: coltivazione del fondo, selvicoltura, allevamento di animali e attività connesse.
Per coltivazione del fondo, per selvicoltura e per allevamento di animali si intendono le attività dirette alla cura ed allo sviluppo di un ciclo biologico o di una fase necessaria del ciclo stesso, di carattere vegetale o animale, che utilizzano o possono utilizzare il fondo, il bosco o le acque dolci, salmastre o marine.
Si intendono comunque connesse le attività, esercitate dal medesimo imprenditore agricolo, dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione che abbiano ad oggetto prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall’allevamento di animali, nonché le attività dirette alla fornitura di beni o servizi mediante l’utilizzazione prevalente di attrezzature o risorse dell’azienda normalmente impiegate nell’attività agricola esercitata, ivi comprese le attività di valorizzazione del territorio e del patrimonio rurale e forestale, ovvero di ricezione ed ospitalità come definite dalla legge.

Sono piccoli imprenditori i coltivatori diretti del fondo, gli artigiani, i piccoli commercianti e coloro che esercitano un’attività professionale organizzata prevalentemente con il lavoro proprio e dei componenti della famiglia.

Probabilmente ora ti starai facendo tante domande come per esempio: ” Se acquisto una casa mobile posso installarla su un terreno agricolo?” oppure ” Esiste una scappatoia che mi consenta di costruire una casa prefabbricata o una casa in legno su terreno agricolo affrontando un iter burocratico meno insidioso?”.

Devi sapere che quando parliamo di case mobili, ci riferiamo ad abitazioni dotate di ruote che ne consentono lo spostamento ma che sono dotate di tutti i criteri di abitabilità.

Queste abitazioni su ruote sono quindi dotate di tutti gli allacciamenti necessari per il suo funzionamento, ossia:

• ALLACCIAMENTO DI ACQUA, GAS ed ELETTRICITÀ
• BAGNO
• CUCINA
• SALA DA PRANZO
• CAMERA DA LETTO

Quindi il fatto che siano su ruote non le differenzia da una normale abitazione, se non per la metratura che è ovviamente ridotta e arriva ad un massimo di 60mq.
La domanda che ora ti starai facendo è: “Posso installare una casa su ruote su terreno agricolo senza richiedere delle autorizzazioni specifiche?”.

La risposta è “no” in quanto, anche essendo un bene mobile, questo tipo di abitazione è dotata di tutti i criteri di abitabilità e non viene dunque differenziata dalle altre tipologie di abitazione.
Dovrai pertanto richiedere tutte le varie autorizzazioni anche per questa tipologia per non incorrere in reati legati all’abusivismo edilizio.

La casa colonica è comunemente chiamata “casa del contadino” perché è la residenza del proprietario del terreno agricolo e che fa dunque l’agricoltore per mestiere ricadendo quindi in una delle due categorie di privati che possono costruire su questa tipologia di terreno.

Trattandosi di un’abitazione tradizionale dovrai necessariamente:

• AVERE UN TITOLO SUL TERRENO IN QUESTIONE (proprietà, affitto, usufrutto, comodato d’uso, ecc);
• ESSERE UN I.A.P. O UN COLTIVATORE DIRETTO;
• COSTRUIRE IN BASE ALL’INDICE DI EDIFICABILITÀ PREVISTO DAL TUO COMUNE;

In questo caso, stiamo parlando di un’abitazione tradizionale che necessita, ovviamente, di tutti le autorizzazioni previste dalla legge per costruire su terreno agricolo.
Potrai scaricare stesso in questa pagina, il “Testo unico per l’edilizia” nel quale si evince quali siano gli interventi costruttivi che si necessitano necessitano per ottenere il “Permesso di Costruire”.

Qui potrai scaricare il “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”. Inserisci i dati richiesti ed iscriviti alla nostra newsletter per avviare il download.

Scarica il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia

Partiamo dicendo che la prima cosa in assoluto che dovrai procurarti (ovviamente nel comune in cui vuoi costruire) è il Permesso di Costruire (per costruzioni ad uso residenziale) che è assolutamente fondamentale e indispensabile per cominciare a costruire in regola al 100%.

Questo tipo di autorizzazione serve a dichiarare:

• EDIFICI DI QUALSIASI TIPO – parliamo quindi della tipologia di edificio (casa, mansarda, garage, ecc) e anche la destinazione d’uso (residenziale, produttivo, ecc);
• SOSTENIBILITÀ O MENO;
• ABUSIVISMO – avendo questa autorizzazione viene dichiarato che lo stabile in questione è in regola e registrato al catasto regionale.

È inoltre necessario richiedere e poi ottenere i nulla osta dai vari enti competenti perché tutti i terreni agricoli hanno vari vincoli, ossia:

• AMBIENTALI;
• PAESAGGISTICI;
• IDROGEOLOGICI;

Concludendo, quindi dovrai reperire una serie di documenti che ora elencherò nuovamente:

• TITOLO NECESSARIO A CERTIFICARE LA PROPRIETÁ, LA LOCAZIONE O IL COMODATO;
• PERMESSO DI COSTRUIRE;
• NULLA OSTA PER I VARI VINCOLI.

Il miglior consiglio che si possa dare, è quello di farsi sempre seguire da un professionista specializzato in materia durante tutti i passaggi burocratici fino all’ultimo step della costruzione vera e propria, in quanto eviterà di farti cadere in errori dettati dall’inesperienza che potrebbero costarti caro. Coordinandosi poi con ingegneri e architetti saprà poi gestire tutta la parte costruttiva anche per quanto riguarda l’indice di edificabilità che varia da Comune a Comune consegnandoti un prodotto finale assolutamente in regola e che ti soddisferà appieno.