Può capitare che la struttura muraria di un fabbricato condominiale sia instabile e, per tale ragione, causi il distacco di calcinacci: si pensi, ad esempio, alla caduta dell’intonaco dai frontalini dei balconi o alla caduta di pezzi di cornicione condominiale.

Altresì, la caduta calcinacci può essere dovuta a cause di forza maggiore oppure ad eventi metereologici, come un forte vento.

Poi ancora, può accadere che, durante l’esecuzione di lavori di manutenzione condominiale oppure di opere di rifacimento della facciata, del frontalino del balcone o dei ballatoi condominiali svolte da un’impresa specializzata alla quale è affidato l’incarico, cadano pezzi di calcinacci con conseguenti danni a terzi dal cui obbligo risarcitorio (risarcimento danni per caduta calcinacci) non è affatto facile sottrarsi. Dunque, occorre prestare molta attenzione durante la manutenzione delle facciate condominiali.

L’amministratore di condominio deve adottare tutte le misure necessarie affinché la struttura condominiale non arrechi danni fisici a terze persone e, pertanto, non incorra in responsabilità.

Difatti, nel caso in cui cadano parti della facciata di un condominio, responsabile per le conseguenti lesioni personali causate a terzi sarà l’amministratore di condominio, in quanto garante e custode delle parti comuni.

Qualora invece cadano parti di balconi aggettanti a un appartamento, la responsabilità cadrà sul condomino proprietario dell’immobile di cui il balcone costituisce un prolungamento.

Poiché l’intonaco che si stacca dal muro può essere molto pericoloso, il proprietario di un edificio ha il dovere di cura e vigilanza sul bene stesso.

L’art. 2053 c.c. stabilisce che

Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione.

Secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ., sent. n. 19975/2005),

La responsabilità del proprietario per i danni cagionati a terzi dalla rovina dell’edificio sussiste, ai sensi dell’art. 2053 c.c., in dipendenza di ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati; essa integra un’ipotesi particolare di danno da cose in custodia, che impedisce l’applicazione dell’art. 2051 c.c., per il principio di specialità, e può essere esclusa ove il proprietario fornisca la prova che la rovina non fu dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione.

Sul piano penale, secondo l’art. 677 c.p., è punito con sanzione amministrazione pecuniaria da euro 154 a euro 929 il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina o chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per la rimozione del pericolo.

Se invece si verifica il crollo o il distacco di parti della costruzione causando danni a terzi, al risarcimento del danno si aggiunge il carcere. Difatti, il comma 3 dell’art. 677 c.p. prevede, in tali casi, l’arresto fino a sei mesi.

Dunque, non è sufficiente attivarsi per eliminare il pericolo, bensì è necessario fare in modo che esso non si presenti affatto.

Tali comportamenti integrano il reato di “Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina”.

Quello contemplato dall’art. 677 c.p. è reato di pericolo, poiché sanziona una condotta per il solo fatto di porre in pericolo il bene tutelato dalla norma, creando i presupposti affinché l’evento lesivo si verifichi ed a prescindere dal suo avverarsi.

Concludendo, non importa l’eventuale mancata conoscenza circa lo stato di pericolo in cui l’immobile o parti di esso si trovino da parte del proprietario, in quanto, secondo quanto affermato dalla Suprema Corte di Cassazione, rientra nella normale diligenza del proprietario di un edificio curarne lo stato allo scopo di evitarne una rovina pericolosa per la pubblica incolumità.