La tassazione della vendita immobiliare da parte di impresa

La tassazione della vendita immobiliare da parte di impresa.

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Linee generali.

Le imposte da pagare per la compravendita di immobili venduti da impresa.

L’acquisto di un immobile determina l’obbligo di versare la relativa imposta dovuta per il trasferimento.

Quando il venditore non è un privato ma una impresa bisogna, in primo luogo, stabilire se l’atto di compravendita è soggetto all’imposta di registro proporzionale oppure se trattasi di atto sottoposto ad IVA.

L’art 40 del Testo Unico dell’imposta di registro stabilisce il principio di alternatività tra IVA e registro secondo il quale:

Gli atti aventi ad oggetto cessioni di beni e prestazioni di servizi rientranti nel campo di applicazione dell’Iva sono soggetti ad imposta di registro in misura fissa.

Per stabilire se l’atto di vendita di un immobile da parte di impresa/società è soggetto all’imposta di registro proporzionale oppure fissa (perché sottoposto a disciplina IVA) occorre analizzare il tipo di cessione che viene posta in essere ed in particolare se trattasi di immobile strumentale o abitativo e se si è in presenza di impresa costruttrice o non costruttrice.

Vediamolo nel dettaglio.

Vendita di immobile abitativo da parte di impresa costruttrice.

Nel caso in cui il soggetto venditore sia un’impresa che aliena un immobile abitativo (purché non rientrante nelle categorie cd. di lusso) l’atto sarà soggetto ad IVA con l’aliquota del 10% (o del 4% se l’acquirente è persona fisica richiedente le agevolazioni prima casa).
L’atto sconterà, pertanto, l’imposta di registro in misura fissa di euro 200, nonché le imposte ipotecarie e catastali fisse per 200 euro ciascuna.

Tale disciplina si applica, però, solo nel caso in cui l’impresa venditrice sia quella che ha costruito (anche tramite imprese appaltatrici) il fabbricato o vi abbia realizzato interventi di recupero (e cioè restauro conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica, come definiti dall’ art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380).

Nello specifico, se al momento della vendita non sono passati più di 5 anni dall’ultimazione dell’intervento, la disciplina sopra descritta si applica automaticamente per legge.

Viceversa, se sono trascorsi più di 5 anni la suddetta disciplina si applica solo se vi è espressa opzione, con apposita dichiarazione da rendere in atto. In mancanza di tale opzione (così come nel caso di vendita da impresa non costruttrice) l’atto sarà soggetto non ad IVA ma ad imposta di registro nella misura proporzionale.

Vendita di immobile strumentale per natura.

Gli immobili strumentali per natura sono quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di un’utilizzazione diversa da quella dell’attività di impresa, salvo apportarvi radicali trasformazioni.

In sostanza sono immobili strumentali quelli che rientrano nelle categorie catastali diverse da quelle abitative e quindi sono strumentali i beni di categoria B, C, D, E ed A/10.

In caso di vendita di immobile strumentale per natura da parte di impresa costruttrice entro 5 anni dall’ultimazione (o dopo i 5 anni con esercizio dell’opzione) l’atto di compravendita sarà:

  • Soggetto ad IVA nella misura del 10%;
  • Sconterà l’imposta di registro in misura fissa di 200 euro;
  • L’imposta ipotecaria nella misura del 3%
  • E l’imposta catastale all’1%.

Se, invece, la vendita di immobile strumentale avviene da impresa costruttrice dopo i 5 anni dall’ultimazione senza opzione IVA, oppure da impresa non costruttrice, l’atto è esente IVA e sconta l’imposta di registro in misura fissa di euro 200, l’imposta ipotecaria nella misura del 3% e l’imposta catastale all’1%.

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