Contratto di locazione e cessazione d’azienda

Avvocato che illustra la clausole di un contratto.

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L'azienda: sorte del contratto di locazione in caso di circolazione

L’azienda è il complesso dei beni organizzati ed utilizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa.

Nel corso della vita dell’impresa, l’azienda può subire delle modifiche e può anche circolare ovvero può essere oggetto di trasferimento, affitto o anche cessazione.

La legge prevede una disciplina specifica in caso di trasferimento di azienda, in particolare per la sorte dei contratti, debiti e crediti facenti capo all’azienda.

In particolare, ai sensi dell’art. 2558 c.c. in caso di trasferimento di azienda l’acquirente subentra anche nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale.

Si è discusso se tra i predetti contratti rientra anche quello di locazione dell’immobile nel quale è esercitata l’azienda.

In merito, la Corte di Cassazione ha stabilito che:

In caso di affitto o cessione di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione – e pertanto: La presunzione di trasferimento della posizione del conduttore del contratto di locazione dell’immobile all’interno del quale si svolgerà l’attività aziendale oggetto di cessione non opera però se le parti del contratto di affitto di azienda hanno espressamente e diversamente regolato le sorti del contratto di locazione, nel qual caso la presunzione non ha più ragione di operare.

Contratti di locazione commerciale

La locazione commerciale è disciplinata dalla legge n. 392/1978; consiste nell’affitto di un immobile ad uso diverso da quello abitativo e destinato all’esercizio di attività commerciale.

Il contratto d’affitto commerciale ha una durata di 6 anni e si rinnova in automatico alla scadenza, per la stessa durata, salvo disdetta.

In assenza di diversa disposizione contrattuale il conduttore può recedere solo per gravi motivi da comunicare con preavviso di 6 mesi tramite raccomandata A/R oppure a mezzo PEC.

I gravi motivi devono essere estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti rispetto a quando è iniziato il contratto.

In caso di mancato rispetto del termine di preavviso, come stabilito dalla Cassazione con sentenza n. 13902/2017, il conduttore è tenuto comunque al pagamento del canone fino alla scadenza del termine di 6 mesi del preavviso, anche se di fatto ha rilasciato l’immobile prima.

Pertanto, secondo la giurisprudenza:

Il recesso esercitato dal conduttore produce effetti, determinando la cessazione della locazione, dalla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto, e fino a tale termine il conduttore è tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento (eventualmente anteriore) di materiale rilascio dell’immobile.

Risoluzione consensuale del contratto di affitto

Diversa dalle ipotesi sopra analizzate è la risoluzione consensuale del contratto di affitto che si ha quando locatore e conduttore convengono consensualmente di porre fine al contratto di locazione.

In questo caso, essendoci volontà concorde di entrambe le parti, non è necessario rispettare alcun termine di preavviso per interrompere il contratto. L’importante è che la risoluzione avvenga per atto scritto.

La risoluzione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate presentando il modello RLI 2022 o direttamente agli sportelli degli Uffici dell’Agenzia delle Entrate o in via telematica.

In caso di risoluzione è dovuta l’imposta di registro di euro 67 che deve essere versata entro 30 giorni dall’evento o mediante addebito in conto corrente (in caso di utilizzo dei servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate) oppure con il modello F24 utilizzando il codice tributo 1503.

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