Affitto di azienda

L'affitto di azienda.

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Linee generali.

L'affitto di azienda.

L’art. 2555 c.c. definisce l’azienda come un “complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”.
L’azienda può essere oggetto di un apposito contratto di affitto con il quale un imprenditore concede ad un altro imprenditore (chiamato affittuario) il godimento dell’azienda in corrispettivo di un canone periodico.

Il codice civile non disciplina compiutamente l’affitto di azienda ma ne fa solo un richiamo all’art 2562 c.c. stabilendo che ad esso si applicano le norme previste nell’articolo immediatamente precedente in tema di usufrutto.

La giurisprudenza (v. Cass.14647/2002) ha precisato che per la sussistenza del contratto di affitto non è necessario che l’azienda sia già operativa e funzionante ma è sufficiente che i vari elementi dedotti in contratto siano potenzialmente idonei allo svolgimento dell’attività aziendale.

È altresì possibile che l’affitto di azienda abbia ad oggetto non tutti i beni che la compongono ma solo alcuni, fermo restando però che tale esclusione non deve compromettere l’organizzazione unitaria ai fini dell’esercizio dell’impresa.
L’azienda, cioè, anche se priva di alcuni singoli beni deve comunque mantenere la sua struttura unitaria quale complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’impresa.
Proprio in tale ultimo elemento si rinviene la distinzione tra affitto di azienda e locazione dei singoli beni.
Tale distinzione può risultare più facilmente percepibile prendendo come esempio l’azienda comprensiva di beni immobili.

Per capire se siamo in presenza di un affitto di azienda o locazione di immobile bisogna guardare, al di là delle espressioni e terminologie utilizzate nel contratto, come è stato considerato dalle parti l’oggetto del contratto.

Se l’immobile è considerato solo come uno dei vari elementi (insieme ai mobili, attrezzature ecc..) che sono tutti globalmente idonei all’esercizio dell’attività di impresa si tratta di affitto di azienda; se, invece, l’immobile è considerato quale bene prevalente per cui gli altri cespiti sono solo accessori e comunque in funzione subordinata ad esso allora si è in presenza di un contratto di locazione immobiliare.

Fisco e imposte per l'affitto di un'azienda.

Per quanto riguarda le imposte dirette bisogna distinguere:

  • Nel caso in cui il soggetto concedente sia un imprenditore individuale che affitta la sua unica azienda questi perde la qualifica di soggetto passivo IVA (pur conservando formalmente la partita IVA che resta in quiescenza). I redditi prodotti rientrano ai fini IRPEF nei redditi diversi ai sensi dell‘art 67 comma 1 lettera h) del Tuir;
  • Se il concedente è un imprenditore individuale con più aziende o una società (in quest’ultimo caso anche con unica azienda) questi conserva la qualifica di soggetto passivo IVA e i redditi percepiti costituiscono reddito di impresa.

Per quanto riguarda, invece, le imposte indirette:

  • Nel caso di imprenditore individuale che affitta l’unica azienda, il contratto è soggetto ad imposta di registro proporzionale con l’aliquota pari al 3% sul totale dei canoni convenuti per la complessiva durata del contratto;
  • Nel caso di imprenditore con più aziende o società, l’atto sconta l’imposta di registro in misura fissa di euro 200; se l’affitto comprende immobili di valore superiore al 50% rispetto all’intera azienda allora il contratto sarà sottoposto ad un’ulteriore imposta di registro proporzionale nella misura pari all’1%.
    Per tale ragione in tale ultimo caso è consigliabile in atto distinguere il valore dell’immobile dal valore della restante azienda in modo che l’imposta proporzionale dell’1% possa essere calcolata sul valore specifico dell’immobile e non sul valore unitario della complessiva azienda.

La disciplina dell'affitto di azienda.

Ai sensi dell’art. 2556 c.c. l’affitto di azienda richiede la forma scritta solo ad probationem cioè esclusivamente ai fini probatori.
Pertanto, ai fini della validità non è richiesta una forma determinata se non quella espressamente prevista in base alla natura dei singoli beni di cui è composta l’azienda (es. forma scritta in caso di azienda con immobili).

In ogni caso la forma scritta (per atto pubblico o scrittura privata autenticata) è richiesta ai fini della pubblicità nel Registro delle Imprese ai sensi del secondo comma dell’art. 2556 c.c.

La norma in esame stabilisce, infatti, l’obbligo per il notaio rogante o autenticate di depositare, per l’iscrizione nel Registro delle Imprese, l’atto pubblico o scrittura privata autenticata di cessione o affitto di azienda.

All’affitto di azienda, come sopra detto, si applica la disciplina dell’usufrutto di cui all’art 2561 c.c. per cui:

  • L’azienda deve essere esercitata sotto la ditta che la contraddistingue;
  • L’affittuario deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte.

Trattandosi di beni complessivamente destinati in funzione produttiva, ogni eventuale bene immesso dall’affittuario per tale finalità resterà parte integrante del complesso aziendale.
Al termine dell’affitto, l’affittuario avrà diritto solo alla differenza in danaro tra le consistenze dell’inventario iniziale e quello finale secondo i valori correnti a tale ultima data.

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