Ristrutturazione del condominio. Paga anche chi non è d’accordo.

Ristrutturazione del condominio. Paga anche chi non è d'accordo.

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Nonostante il dissenso del singolo condomino, se si raggiunge la maggioranza i lavori condominiali vanno effettuati.

In caso di lavori in condominio non ci si può dissociare.

Sei proprietario di un appartamento ubicato in condominio, e nell’ultima assemblea condominiale la maggioranza ha approvato gli interventi relativi alla ristrutturazione della facciata dello stabile?
Non sei intenzionato a partecipare alla spesa?
Nonostante la tua opposizione, la legge dice che non puoi distaccarti dai lavori condominiali, dunque non puoi tirarti indietro di fronte a opere di manutenzione, riparazione, sostituzione o innovazione delle parti comuni di un edificio in condominio.

Ciò lo si evince dal primo comma dell’art. 1137 c.c., secondo cui le deliberazioni dell’assemblea condominiale sono obbligatorie per tutti i condòmini, cioè sia per gli assenti, sia per i presenti favorevoli, sia per gli astenuti e i presenti contrari.

Dunque, vi sono delle regole condominiali generali che vanno rispettate da tutti i condòmini.

Qualora, nonostante i dissensi, si raggiunga la maggioranza, le opere saranno effettuate e le relative spese condominiali verranno comunque ripartite fra tutti secondo una tabella ripartizione spese condominiali.

È opportuno distinguere fra spese condominiali straordinarie e spese ordinarie.

  • Queste ultime sono le spese che devono essere fatte periodicamente al fine di garantire la conservazione del bene comune e concernono lavori di lieve entità.
  • Le spese straordinarie sono, invece, quelle che riguardano interventi più particolari, imprevedibili e poco frequenti.

Nonostante quanto appena esposto, devi sapere che vi sono delle scappatoie che ti permettono di opporti ai lavori di ristrutturazione in condominio e che ti verranno illustrate dettagliatamente in questo articolo.

Opposizione alle spese condominiali.

È possibile bloccare i lavori condominiali non urgenti e non necessari.

Secondo le normative condominiali, se le opere da realizzare non si rivelano urgenti e necessarie, il condomino che non sia disposto a pagarle, può dichiarare di volersi dissociare e la sua quota sarà spalmata sugli altri condòmini.

Tuttavia, il godimento dell’opera è limitato soltanto a chi paga. Ovviamente, il condomino che si dissocia può, in un secondo tempo, pagare la sua quota al condominio e subentrare, pertanto, nel godimento del bene.

Incompletezza o genericità dell’ordine del giorno.

L’ordine del giorno incompleto o generico come escamotage per opporsi ai lavori in condominio.

Come è noto, l’ordine del giorno dell’assemblea condominiale deve essere preciso e completo. Qualora lo stesso risulti generico o incompleto, ci si può opporre all’eventuale delibera di approvazione dei lavori condominiali.

Difatti, la descrizione delle opere di manutenzione su cui i condomini sono chiamati a votare deve mettere gli stessi nella condizione di capire l’importanza della questione e ciò allo scopo di valutare l’opportunità o meno di intervenire alla riunione, le obiezioni da fare o i suggerimenti da esprimere.

Ristrutturazione del condominio. Paga anche chi non è d'accordo.
Ci si può opporre alle opere di manutenzione condominiali se mancano le convocazioni dell’assemblea.

Mancanza delle convocazioni assembleari.

L’amministratore di condominio è tenuto ad inviare le raccomandate o le PEC contenenti l’avviso di convocazione.

Nell’ipotesi in cui qualche condomino assente sia stato convocato con un semplice sms, una email ordinaria oppure un avviso lasciato nella cassetta delle lettere, la delibera è nulla.

Altresì, l’amministratore deve provare l’invio delle convocazioni e il ricevimento delle stesse almeno 5 giorni prima della data fissata per l’assemblea.

Se la delibera ha ad oggetto innovazioni condominiali (vale a dire modifiche materiali o funzionali volte al miglioramento o al maggior rendimento delle parti comuni), l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta avanzata dal condomino interessato all’innovazione.

Anche in assenza della maggioranza e della votazione ci si può opporre ai lavori in condominio.

Mancanza delle maggioranze e della votazione.

La delibera assembleare che approva opere condominiali non è valida se non viene raggiunta la maggioranza dei partecipanti (quorum).

Occorre, infatti, la maggioranza degli intervenuti in assemblea (50%+1), i quali devono anche detenere almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000).

Qualora si tratti di interventi sulle parti comuni con lavori condominiali straordinari di notevole entità, è necessario il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia nella prima convocazione che nella seconda.

Nel caso in cui le opere siano classificabili come innovazioni, oltre alla maggioranza (50%+1), sono richiesti pure i 2/3 dei millesimi dell’edificio.

Contrariamente, per le innovazioni di particolare interesse dei condomini, occorre soltanto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore della struttura condominiale.

Qualora dette maggioranze non vengano rispettate, per bloccare i lavori è necessario impugnare la delibera dell’assemblea entro 30 giorni dalla data della sua approvazione.

Per la contestazione occorre rivolgersi ad un avvocato, il quale deve provvedere preliminarmente  al tentativo di mediazione. Contestare formalmente la delibera è fondamentale ai fini dell’opposizione ad un eventuale decreto ingiuntivo per le quote che non siano state pagate.

Inoltre, non sono dovute le quote per i lavori di ristrutturazione in condominio se manca una votazione esplicita dell’assemblea che approvi tali interventi.

La mancanza del fondo.

Se manca il fondo ci si può distaccare dai lavori in condominio.

Quando vengono deliberati lavori straordinari condominiali, l’assemblea è tenuta anche ad approvare la costituzione di un fondo ove accantonare anticipatamente le somme che i condòmini devono versare per pagare la ditta appaltatrice.

Qualora manchi l’approvazione del fondo, la delibera è da considerarsi nulla e l’amministratore condominiale non può riscuotere le quote condominiali straordinarie.

Peraltro, in tal modo, ai condòmini è data la possibilità di versare le somme per i lavori attraverso rate condominiali, dunque gli stessi possono beneficiare della rateizzazione, soprattutto quando la spesa è particolarmente esosa.

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