Leasing immobiliare abitativo.

Leasing immobiliare abitativo e locazione finanziaria.

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Mutuo o leasing?

Cos’è il leasing immobiliare abitativo?

Con il leasing immobiliare abitativo, introdotto dalla legge di Stabilità 2016 (L. 28 dicembre 2015, n. 208 “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato”), i privati cittadini, soprattutto gli under 35, hanno potuto beneficiare di incentivi fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale.
Lo scopo della misura in questione è stato proprio quello di agevolare l’acquisto dell’abitazione di residenza, ricorrendo allo strumento della locazione finanziaria.
Acquistare casa in leasing, dunque, ha rappresentato per tanti un’ottima alternativa a quello che è il mutuo ipotecario.

Tale strumento finanziario ha, però, avuto una validità limitata, nel senso che ha riguardato esclusivamente i contratti di leasing la cui stipula è avvenuta dall’1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020. Non è intervenuta alcuna proroga al riguardo, ma, naturalmente, tutti coloro che hanno usufruito della detrazione nel 2020 potranno continuare a farlo fino alla scadenza naturale del contratto, cioè sino all’eventuale riscatto del bene immobile adibito ad abitazione principale. Dunque, l’acquisto in leasing ha rappresentato una vera e propria convenienza in ambito immobiliare.

Il leasing abitativo ha funzionato nel seguente modo: il bene, dunque la casa, veniva acquistato oppure fatto costruire dalla società di leasing (concedente) su scelta del cliente (utilizzatore).
Il concedente permetteva all’utilizzatore di beneficiare dell’immobile acquistato, stabilendo un determinato periodo di tempo e una somma da versare mensilmente.
Nel lasso di tempo in questione il cliente assumeva tutti i rischi e i benefici che derivavano dall’usufrutto della casa. Proprio per questo motivo, assieme al contratto di leasing, veniva di solito stipulata anche una polizza assicurativa. Terminato questo periodo di tempo, il cliente poteva decidere di riscattare o meno l’immobile.

Un contratto di leasing immobiliare abitativo prevedeva:

  • in primo luogo, un acconto, vale a dire un primo pagamento che andava effettuato al momento della stipula del contratto; si trattava, insomma, di una specie di maxicanone, da versare una tantum, il cui importo era maggiore rispetto agli altri canoni concordati;
  • in secondo luogo, il pagamento di un determinato numero di canoni periodici, solitamente su base mensile;
  • in terzo luogo, il prezzo, già fissato, che il cliente avrebbe dovuto pagare ai fini dell’eventuale riscatto dell’immobile.

A ciò si aggiungevano pure i tassi d’interesse previsti dal contratto di leasing, le spese assicurative, gli eventuali ulteriori oneri accessori previsti nel contratto ed anche le spese di istruttoria.

I requisiti richiesti per beneficiare del leasing immobiliare abitativo.

Le agevolazioni fiscali.

Per beneficiare delle agevolazioni fiscali applicate al leasing prima casa, occorreva essere in possesso di alcuni requisiti, ossia:

  • un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro;
  • il cliente non doveva essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su immobili a destinazione abitativa;
  • il bene che si acquistava non doveva appartenere alle categorie catastali di lusso, ossia non doveva essere A/1, A/8 ed A/9;
  • il bene che si comprava doveva essere situato nel comune in cui il compratore aveva la propria residenza o ve la stabiliva entro 18 mesi dall’acquisto o nel comune dove esercitava la sua attività lavorativa.

Inoltre, le agevolazioni IRPEF variavano in base all’età dell’utilizzatore. Per il cliente di età inferiore ai 35 anni erano previste:

  • una detrazione pari al 19% delle spese sostenute in ordine ai canoni di leasing ed ai relativi oneri accessori, per un importo che non superasse 8.000 euro annui;
  • una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo che non superasse 20.000 euro.

Quanto invece all’utilizzatore che avesse più di 35 Anni, si applicavano:

  • una detrazione pari al 19% delle spese sostenute in ordine ai canoni di leasing ed ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro annui;
  • una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo che non superasse 10.000 euro.

Tali detrazioni venivano applicate a qualunque abitazione, sebbene rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Leasing immobiliare abitativo.
Il contratto di affitto a canone libero e il contratto di affitto a canone concordato.

Le tipologie contrattuali di locazione che si rivelano convenienti.

Anche se fino a pochissimo tempo fa era possibile acquistare casa in leasing, sono rimaste importanti forme contrattuali di locazione particolarmente convenienti, alcune per il locatore, altre per l’inquilino.
Fra queste, emergono il contratto di affitto a canone libero e il contratto di affitto a canone concordato.

CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE LIBERO:

Il contratto di affitto a canone libero risulta essere conveniente per il locatore, dal momento che si ha la possibilità di stabilire un canone di locazione in base ai prezzi di mercato senza alcun vincolo legale.
La legge prevede una durata di 4 anni per questa tipologia di contratto di locazione, i quali sono prorogabili per altri quattro (4+4), ad eccezione che intervenga una disdetta. In tal caso, l’importo del canone può essere deciso in maniera libera, ma non sono previsti sgravi fiscali.

CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO:

Questa seconda tipologia di contratto è invece più conveniente per l’inquilino, in quanto ha una durata più lunga, non potendo essere disdettato prima di 4 anni; tra l’altro, dopo la prima scadenza, interviene il rinnovo automatico di altri 4 anni.

Il contratto di affitto a canone concordato può riguardare i beni immobili locati ad uso abitativo, transitorio o affittati a studenti universitari, per la durata:

  • di 3 anni + 2 /3 di rinnovo per l’uso abitativo;
  • da 1 a otto mesi per l’uso transitorio;
  • da 6 a 36 mesi per gli studenti universitari.

A differenza del canone libero, se le parti optano per tale tipologia di contratto, le stesse non hanno libertà decisionale sull’importo del canone. Difatti, la cifra deve essere compresa in una fascia fra un valore minimo e un valore massimo, fissata negli accordi territoriali. Sono inoltre previste delle detrazioni fiscali, cioè:

  • il reddito imponibile degli immobili affittati a canone concordato, in assenza di cedolare secca, è ulteriormente ridotto del 30%;
  • l’I.M.U. per gli immobili affittati a canone concordato, è invece ridotta del 25%;
  • nel caso in cui l’immobile si trovi nei comuni riconosciuti ad alta densità abitativa, la base imponibile per l’imposta di registro è ridotta del 30%;
  • se invece si sceglie l’opzione della cedolare secca e l’immobile si trova in un comune riconosciuto ad alta densità abitativa, l’imposta è del 10%.
Il rent to buy, l’help to buy e il buy to rent.

Le nuove tipologie contrattuali di compravendita immobiliare.

Sebbene poco conosciuti, sono stati recentemente introdotti nuovi tipi di contratto di compravendita particolarmente convenienti.

RENT TO BUY:

Il rent to buy, o affitto con riscatto, consiste nella stipula di un contratto di locazione che, in seguito, si trasforma in un vero e proprio atto di compravendita. Gli importi versati ogni mese per il canone di affitto, vengono poi scomputate quando si dovrà versare l’importo finale, che comporta anche l’effettivo passaggio di titolarità del bene. Tale tipologia contrattuale risulta essere conveniente sia per il venditore che per il compratore.

HELP TO BUY:

L’help to buy consiste nella stipula di un regolare contratto preliminare di compravendita immobiliare alla presenza di un notaio, in cui però il potenziale compratore versa acconti fino ad un massimo del 30% del prezzo del bene, e, una volta raggiunta quella cifra, domanda un mutuo per finanziare il saldo.

BUY TO RENT:

Il buy to rent consiste in una vendita immediata con prezzo dilazionato. Il venditore ha la garanzia di tornare proprietario del bene nell’eventuale ipotesi di inadempimento dell’acquirente. Favorisce la vendita qualora vi sia l’esigenza in capo al compratore di optare per un pagamento dilazionato nel tempo.

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