Sei proprietario di un immobile e per ricavare una rendita hai deciso di affittare il tuo appartamento, ma il tuo inquilino non paga? In questo articolo ti saranno date tutte le informazioni necessarie per poter accedere ad una procedura di sfratto.

L’intimazione di sfratto per morosità trova la sua disciplina nell’art. 658 del codice di procedura civile, che al primo comma stabilisce che:

Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Dunque, il procedimento di sfratto per morosità è un procedimento sommario speciale che permette al locatore il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore, in seguito alla persistente morosità nel pagamento del canone pattuito da parte di quest’ultimo e ciò in tempi notevolmente più brevi rispetto al rito ordinario.

Due sono i presupposti che legittimano l’avvio del procedimento di sfratto per morosità:

• la presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale, dal momento che non è possibile esperire l’azione di intimazione di sfratto ex art. 658 c.p.c. sulla base di un mero accordo verbale fra locatore e conduttore;
• il mancato pagamento del canone di locazione, la cui misura, per gli immobili ad uso abitativo, è stabilita dall’art. 5 della Legge n. 392/1978 (anche conosciuta come “legge equo canone”) in una mensilità decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, o nel mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori nel caso in cui l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

Tuttavia, questo ultimo criterio menzionato viene applicato soltanto alle locazioni ad uso abitativo e non a quelle ad uso diverso da quello abitativo, per le quali resta pertanto operante il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza secondo l’art. 1455 c.c., poiché spetta al giudice valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento del conduttore, potendo utilizzare il principio di cui all’art. 5 della Legge n. 392/1978, “come parametro orientativo, alla stregua delle particolarità del caso concreto” (Cass. SS.UU. n. 12210/1990; n. 5902/2006).

Chi avvia la procedura sfratto è sempre il locatore, ossia il proprietario dell’immobile. Una volta verificata la morosità, il primo step è quello di cercare di giungere ad una risoluzione bonaria. A tal fine, il locatore invia al conduttore una lettera di diffida, attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno, sollecitandolo al pagamento dei canoni arretrati ed a lasciare l’immobile entro un certo termine.

Nel caso in cui la lettera non produce alcun effetto, il locatore può notificare l’atto di intimazione sfratto per morosità, con contestuale citazione in udienza per la convalida e l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. In questo caso, competente è il tribunale nella cui circoscrizione si trova il bene locato.

All’udienza il conduttore può:

• presentarsi e opporsi alla convalida: il giudice rinvia la causa al giudizio ordinario, ma può comunque decidere di emettere l’ordinanza e convalidare lo sfratto (cosiddetta convalida di sfratto per morosità);
• presentarsi e chiedere al giudice il termine di grazia, non superiore a 90 giorni, entro cui saldare il suo debito, evitando così lo sfratto. Ciò è però possibile solo nelle ipotesi di locazioni ad uso abitativo;
• non presentarsi: in tal caso, il giudice emette l’ordinanza di convalida e fissa la data dello sfratto.

Se il conduttore moroso non adempie spontaneamente, il locatore può notificargli un atto di precetto.
Trascorsi inutilmente 10 giorni, il proprietario può rientrare nel possesso dell’immobile attraverso l’ufficiale giudiziario.

Quando il giudice convalida lo sfratto per morosità può anche emettere, su richiesta del locatore, un decreto ingiuntivo con il quale intima al conduttore di pagare i canoni insoluti e quelli che andranno a scadere fino all’esecuzione dello sfratto.