Incubo di ogni inquilino che abbia difficoltà economiche, e che abbia saltato il pagamento anche solo di una mensilità del suo affitto, è lo sfratto.
Effettivamente lo sfratto può gettare nel panico anche chi abbia sempre pianificato tutto quindi, sembra più che lecito preoccuparsi ed incominciare a domandarsi “cosa fare se si riceve lo sfratto esecutivo?”.

Lo sfratto per morosità, infatti, è un procedimento che dà la possibilità al locatore, ossia al padrone di casa, di ottenere in tempi brevi la riconsegna dell’immobile a seguito della persistente morosità nei pagamenti del canone di affitto da parte dell’inquilino.

Questo viene previsto dall’articolo 658 comma 1 del Codice di Procedura Civile, e consente di richiedere lo sfratto già al mancato pagamento di una mensilità.

I nostri consigli utili ti consentiranno sia di comprendere cosa fare se si riceve lo sfratto, sia come opporsi ad uno sfratto esecutivo, ma anche eventualmente di capire come allungare i tempi dello sfratto qualora ti serva semplicemente un po’ di tempo in più.

L’inquilino potrebbe vedersi notificare un’intimazione di sfratto per morosità nel caso in cui dovessero sussistere alcuni presupposti essenziali, come ad esempio:

• L’ovvia presenza di un regolare contratto di locazione;
• Il mancato pagamento del canone, indicato già a partire dal mancato versamento di una mensilità, trascorsi 20 giorni dalla scadenza prevista dal contratto;
• Il mancato pagamento degli oneri accessori (le spese da versare al locatore) per un ammontare che superi le due mensilità di affitto.

Quindi, potresti aver ricevuto la notifica di sfratto per il fatto di non aver pagato la quota di locazione entro i termini stabiliti, e qualora siano trascorsi già 20 giorni dai termini massimi, oppure per aver mancato di pagare le spese accessorie, qualora queste si siano cumulate sino a raggiungere un ammontare pari a due mensilità del tuo affitto.

Se hai quindi ricevuto lo sfratto e sei in cerca di consigli utili per allungare i tempi o addirittura ritieni che l’opposizione allo sfratto per morosità sia nei tuoi diritti, sappi che avrai senz’altro bisogno di un avvocato.

Dopo aver visto quali sono i presupposti per poter richiedere il provvedimento di sfratto, ora ti sarà possibile anche comprendere in che cosa concretamente consista lo sfratto, e quali possano essere i consigli utili da mettere in pratica qualora fossi un locatario moroso.

Secondo la legge sullo sfratto, il proprietario dell’immobile potrà, nel momento in cui vengano integrate le condizioni descritte, citare l’inquilino in tribunale per ottenere la convalida dello sfratto giudiziario.

Successivamente alla citazione in giudizio, l’inquilino e il padrone di casa si incontreranno in tribunale, e il giudice potrà decidere di risolvere (quindi di “sciogliere”) il contratto e di determinare la restituzione dell’immobile al proprietario.

A livello procedurale, è consigliabile sempre di evitare il ricorso al giudice agendo con altri sistemi.

In particolare, il proprietario potrà inviare una lettera raccomandata di diffida all’inquilino, nella quale solleciterà il pagamento dei canoni arretrati.

Solo nel momento in cui alla diffida non dovesse esserci seguito, e quindi l’inquilino non dovesse pagare, si passerà alla notifica di sfratto e alla citazione in giudizio vera e propria.

Dopo la citazione in giudizio, l’inquilino avrà diverse possibilità:

• Potrà presentarsi in udienza con un buon avvocato civilista e fare opposizione alla convalida: a questo punto si potrà passare ad un giudizio ordinario, che sarà molto più lungo e che, spesso, darà tempo all’inquilino di organizzarsi con la ricerca di una nuova casa.
  Chiaramente questo è un aspetto da valutare molto attentamente, in quanto la causa potrebbe anche risolversi in negativo per chi non abbia pagato il canone di affitto, e quindi potresti essere poi obbligato al pagamento dei canoni arretrati, le more e condannato al pagamento delle spese processuali;
• Potrai eventualmente presentarti in udienza, saldare la morosità e concludere così il procedimento avviato evitando, quindi, la convalida dello sfratto esecutivo;
• Potrai arrivare in udienza insieme al tuo avvocato di fiducia e chiedere al giudice un termine di garanzia, che ti concederà del tempo per saldare il debito contratto. Anche in questo caso ovviamente è essenziale un’assistenza legale, non dimenticarlo mai, non sei in un film;
• Puoi anche scegliere di non presentarti (anche se te lo sconsiglio vivamente).
  A questo punto il giudice emetterà un’ordinanza di convalida dello sfratto esecutivo per morosità, fissando la data entro al quale sarà possibile ottenere il rilascio forzato dell’immobile.

Come è stato appena accennato, la legge sullo sfratto prevede che si possa fare apposita richiesta al giudice per l’ottenimento dei termini di garanzia.
Bisogna ricordare che il “termine di garanzia” non è un’espressione concepita dal legislatore ma è entrata nell’uso comune per indicare la richiesta di un maggiore lasso di tempo entro il quale il debitore possa sanare la sua posizione debitoria scongiurando, così, lo sfratto esecutivo.

Chiaramente non tutti possono ottenere i termini di garanzia, ma solo coloro che sono stati di fatto impossibilitati nel pagamento a causa di gravi problemi economici riconducibili ad un improvviso licenziamento o una grave malattia.

Si potrà quindi evidenziare innanzi al giudice la propria incapacità momentanea di pagare i canoni di locazione, ottenendo, si spera, una dilazione nel pagamento.

Il giudice, quindi, potrà assegnarti un termine in genere non superiore a 90 giorni per il pagamento di quanto dovuto al padrone di casa.
In alcuni casi, il termine può anche essere esteso fino ad arrivare a 120 giorni, ma questo è a discrezione del giudice dopo un’attenta valutazione del caso in particolare.

Si fisserà poi un’ulteriore udienza che che avrà luogo non oltre i 10 giorni rispetto la scadenza ordinata dal giudice, per “fare il punto della situazione” e valutare il da farsi.

Quindi, cosa fare in caso di sfratto?

Se non vuoi che la procedura di sfratto esecutivo giunga al termine, hai quindi 3 mesi per poter recuperare il denaro per il pagamento dei canoni di locazione evitando così di esser sbattuto fuori casa.

Pagando il canone di affitto, non perderai la casa ed il problema della morosità potrà diventare semplicemente un brutto e lontano ricordo bloccando, di fatto, la pratica di sfratto.

Qualora invece non pagherai i canoni di locazione, si passerà allo sfratto esecutivo vero e proprio, che ti verrà notificato, e che verrà eseguito dall’ufficiale giudiziario nei termini previsti dal provvedimento stesso. I tempi per lo sfratto per morosità spesso non sono superiori ai 10-20 giorni rispetto all’emissione della decisione giudiziale.

In questo caso quindi, potrebbe tornarti utile capire come opporsi ad uno sfratto esecutivo.

La legge sullo sfratto tutela coloro che, per problemi sopravvenuti e di particolare entità, non possano più pagare il canone di locazione.

Grazie ad un decreto del  14 maggio del 2014, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale, Serie gen. – n. 161, e nello specifico al suo articolo 2, si definisce la cosiddetta morosità incolpevole, che riguarda le situazioni di

sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare.

La sopravvenuta impossibilità può riguardare molti casi, come la perdita del lavoro per licenziamento, la riduzione dell’orario di lavoro, la malattia o anche il decesso del componente del nucleo famigliare che si occupava di sostenere economicamente la famiglia.

In tutti questi casi, si potrà ottenere l’accesso ad un fondo economico di garanzia che è stato costituito appositamente, e che consentirà al proprietario di non perdere il proprio denaro, e all’inquilino di non trovarsi senza una casa.

Ricevere uno sfratto è sempre una tragedia, anche perché molto probabilmente, se non hai pagato l’affitto, è perché non l’hai potuto fare.
Al giorno d’oggi, non è raro trovarsi in difficoltà economiche e può capitare di ritrovarsi a corto di liquidità proprio nei giorni in cui è necessario pagare la l’affitto di casa.

La buona notizia, però, è che se proprio non puoi pagare quanto dovuto entro i termini previsti, puoi difenderti presentando un’opposizione allo sfratto per morosità: insomma, se sei davvero in serie difficoltà, con un buon avvocato potrai cercare di trovare un accordo con il locatore o, in alternativa, chiedere una proroga per il pagamento.
Ma cosa succede, esattamente, dopo uno sfratto esecutivo?

Prima dell’esecuzione forzata, riceverai un documento chiamato “atto di precetto”, con il quale verrai informato che hai 10 giorni di tempo per liberare l’immobile, prima dell’intervento della forza pubblica.
Al termine di questo periodo, il padrone di casa avrà la facoltà di presentare tale atto all’ufficiale giudiziario che, a questo punto, ti consegnerà il cosiddetto “avviso di sloggio”, o “ avviso di rilascio”, con il quale sarai messo a conoscenza la data e l’ora esatta in cui avverrà la procedura di sfratto esecutivo.

E quello sarà il momento preciso in cui riceverai la visita dell’ufficiale giudiziario: una volta arrivato, con in mano il titolo esecutivo e il precetto, ci sarà poco che tu possa fare. Sappi che non è una buona idea barricarti in casa, perché l’ufficiale giudiziario ha il potere di far aprire la porta da un fabbro e, se necessario, chiamare le forze dell’ordine, qualora opponessi resistenza. Per le stesse ragioni, sarà inutile non farti trovare in casa: è vero che guadagnerai qualche giorno, ma rimanderai solo il problema, che si riaffaccerà tale e quale qualche giorno dopo. O qualche altro giorno dopo ancora. Fino al momento in cui non ci saranno più proroghe e anche se non sarai in casa, la porta verrà forzata e il legittimo proprietario ne tornerà in possesso.

Insomma, uno sfratto è uno sfratto e non c’è modo di opporvisi, se non utilizzando le vie legali. Ma viene spesso da chiedersi “dopo lo sfratto esecutivo cosa succede?”.
Dopo l’arrivo dell’ufficiale giudiziario e l’esecuzione dello sfratto, infatti, verrà cambiata la serratura e il proprietario rientrerà in possesso dell’immobile.
Se non lo hai ancora fatto, sappi che avrai a disposizione circa 15-20 giorni di tempo per portare via tutto l’arredamento e i tuoi effetti personali, ovviamente mettendoti d’accordo con il proprietario, che riguadagnato il diritto a disporre dei locali, sarà l’unico che potrà farti entrare.
Se non coglierai questa opportunità, tutti i tuoi beni saranno venduti o smaltiti.

Nel caso di immobili ad uso abitativo, sarà l’ufficiale giudiziario a fare una stima approssimativa dei beni ancora presenti in casa e, se questa risulta inferiore agli eventuali costi di trasporto e custodia, ne disporrà la distruzione.
Nel caso opposto, invece, ne ordinerà la vendita e la somma ricavata sarà utilizzata per pagare le spese sostenute per tutta l’operazione.

Ma c’è una cosa importante che devi sapere: sebbene tu sia stato sfrattato e magari non abbia trovato tempo e modo per portar via tutte le tue cose, potrai ancora rientrare in possesso dei tuoi beni, ovviamente dietro pagamento della cifra sostenuta per il trasporto e la custodia.

Se hai ricevuto uno sfratto, però, la cosa migliore che tu possa fare è affidarti a un avvocato, che possa scongiurare l’arrivo dell’ufficiale giudiziario e, qualora fosse possibile, interfacciarsi direttamente con il locatario, per trovare un accordo che soddisfi il suo legittimo diritto ad essere pagato e il tuo desiderio di rimanere dove sei.

L’opposizione ad uno sfratto esecutivo può essere presentata:

• Personalmente dall’inquilino: questa richiesta può essere fatta anche oralmente, anche se si consiglia sempre di preparare un documento scritto;
• Dall’avvocato dell’inquilino: in questi casi la forma scritta è sempre utilizzata.

Il giudice, a fronte dell’opposizione, potrà sia dichiarare lo sfratto provvisoriamente esecutivo, sia determinare il passaggio al rito ordinario.

La prima decisione può essere presa per consentire al giudice di decidere in merito all’opposizione, ma solo nel caso in cui la stessa non si fondi su prove scritte e non si basi su gravi motivi.

Con l’accoglimento dell’opposizione, l’inquilino avrà l’obbligo di convocare il padrone di casa di fronte ad un organismo di mediazione. Qualora non lo faccia, l’opposizione decadrà e lo sfratto diventerà definitivo.

Le ragioni per proporre l’opposizione possono essere diverse, e comprendono:

• La morosità non sussiste più, in quanto si è provveduto al pagamento dei canoni prima dell’udienza. Ovviamente, in questi casi si dovrà dare prova dell’avvenuto pagamento;
• L’inquilino è creditore nei confronti del locatore, ad esempio per aver sostenuto delle spese per riparazioni urgenti;
• L’inquilino contesta l’ammontare dei pagamenti, magari perché è chiaro che il padrone di casa stia chiedendo una cifra troppo alta. In questi casi, il giudice può ordinare il pagamento della somma non contestata entro un termine non superiore a 20 giorni, e qualora l’inquilino non paghi, il giudice potrà convalidare l’intimazione di sfratto.

Se ti è stata notificata un’intimazione di sfratto esecutivo, o comunque sei stato convocato in udienza per il mancato pagamento dei canoni di locazione, ti consiglio di leggere di seguito alcuni consigli utili per risolvere la situazione nel migliore dei modi.

In primo luogo, potresti cercare di mediare con il tuo padrone di casa, soprattutto se sei sempre stato un ottimo inquilino.

Se fai presente la sussistenza di condizioni di difficoltà economiche, anche passeggere, magari ti potrà concedere del tempo, e potrà anche evitarti un rognoso processo in tribunale.

Allo stesso modo, qualora le tue difficoltà economiche non siano passeggere, potrai ricorrere, grazie ad una consulenza legale, al fondo dedicato alla morosità incolpevole.

Qualora invece tu riconosca la tua “colpevolezza” nel ritardo del pagamento dei canoni d’affitto, per non aggravare il tutto, ricordati sempre di:

• Di collaborare il più possibile con il padrone di casa, sia fuori sia nelle aule del tribunale;
• Di attenerti a quanto indicato dal giudice e di presentarti in udienza con un avvocato, per evitare di essere immediatamente raggiunto dai provvedimenti esecutivi (e dalla visita dell’ufficiale giudiziario);
• Di individuare una soluzione per non perdere la casa, o per avere il tempo per trovarne un’altra, soprattutto se hai una famiglia che conta su di te. Un piano di rientro potrebbe essere una soluzione;
• Di mantenere dignità e calma nel caso in cui sia inevitabile lo sfratto: l’ufficiale giudiziario, infatti, potrebbe farsi accompagnare anche dalle forze dell’ordine, ma non per questo dovrai agitarti o perdere la calma.