Risarcimento danni per infiltrazioni.

Danni per infiltrazioni.

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Cosa dice la legge al riguardo?

Risarcimento danni per infiltrazioni.

I danni per infiltrazioni d’acqua rappresentano certamente la problematica più frequente in merito alle lesioni relative agli immobili.

Tali infiltrazioni d’acqua possono essere originate da tubature condominiali oppure da tubature private, le quali, in ogni caso, danno luogo al diritto al risarcimento della persona danneggiata.

In questi casi, litigare non serve, né tantomeno aspettare mesi in attesa della riparazione che ponga fine allo stato lesivo dei luoghi.

In particolare, in merito alla responsabilità delle infiltrazioni occorre riportare una regola generale prevista dalla legge, ossia quella prevista dall’art. 2051 c.c. relativa ai “danni da cose in custodia” da cui derivano i casi più emblematici:

  • Infiltrazione d’acqua dal piano superiore;
  • Infiltrazioni d’acqua dal tetto.

Difatti, chiunque abbia in custodia un bene – come può avvenire nel caso delle tubature o dell’integrità del lastrico solare – ha l’obbligo di risarcire i danni per infiltrazioni cagionati (quantificazione danno) da queste ultime a meno che non dimostri che tali avvenimenti rientrino nella definizione di caso fortuito.

Capire chi dovrà pagare.

Chi risarcisce il danno?

Per la configurazione della responsabilità prevista dall’art. 2051 c.c., in tema di risarcimento danni per infiltrazioni, occorre prontamente distinguere se le predette lesioni siano configurabili come danni condominiali oppure privati.

Difatti, nel caso in cui l’infiltrazione d’acqua sia conseguenza di un deterioramento di beni condominiali (tubature perimetrali, lastrico solare), allora occorrerà semplicemente dimostrare la sussistenza del rapporto di custodia ed il nesso di causalità, ossia l’esatta individuazione del problema ed il conseguente effetto lesivo.

I casi più frequenti di responsabilità da infiltrazioni del Condominio riguardano:

  • Lastrico solare deteriorato;
  • Lastrico solare non correttamente impermeabilizzato;
  • Rottura tubature perimetrali.

Al contrario, si procederà nei confronti del singolo proprietario nel caso in cui le infiltrazioni riguardino:

  • Rottura tubature interne;
  • Mancata manutenzione dell’immobile.

Difatti, in tutti questi casi è evidente che sorga una responsabilità che da diritto al risarcimento danni da infiltrazioni.

In particolare, occorre ricordare che l’infiltrazione può generare i suoi effetti visibili anche dopo molto tempo che la perdita è stata riparata. Invero, accade sovente che in conseguenza di una perdita l’infiltrazione d’acqua dal soffitto si manifesti, anche dopo molto tempo, con segni di umidità, chiazze, gocciolamento o muffa. In particolare, in quest’ultimo caso è frequente la necessità di un sopralluogo asl per muffa in casa.
Non bisogna dimenticare, infatti, che tali condizioni di salubrità dell’aria della casa possono provocare gravi danni alla salute (a tal proposito la Corte di Cassazione ha pubblicato innumerevoli sentenze per muffa in casa).

Come dimostrare danni subiti?

Infiltrazioni ed onere della prova.

La responsabilità per il risarcimento danni da infiltrazione d’acqua, secondo il nostro ordinamento, ha una natura oggettiva, ossia non viene in rilievo l’elemento psicologico trattandosi di un evento imprevedibile e che rileva soltanto sotto un profilo di custodia o di manutenzione.

Per comprendere come si proceda alla dimostrazione fattuale del danno subito e delle relative responsabilità, occorre subito evidenziare che il soggetto danneggiato (il proprietario della casa che ha subito l’infiltrazione) ha il solo obbligo di dimostrare il danno subito ed il nesso di causalità, ossia la derivazione dello stesso.
Ad esempio, il caso classico riguarda le infiltrazioni dal tetto, in questo caso il soggetto danneggiato dovrà documentare l’esistenza del danno e provare che quest’ultimo provenga da quel preciso appartamento superiore e non da quello confinante.
In tali casi, pertanto, al fine di tutelarsi è sempre opportuno rivolgersi ad un avvocato di fiducia che possa guidare il soggetto danneggiato nella precisa dimostrazione dei danni e delle relative cause generatrici.

Difatti, accade sovente che i responsabili del danneggiamento non siano disposti a riparare i danni cagionati, lasciando il danneggiato nella spiacevole condizione di dover procedere, a proprie spese, alla riparazione di un danno causato da altri.

In tali casi, occorre sempre ricordare che il soggetto danneggiato ha il diritto ad ottenere il risarcimento delle somme anticipate per la riparazione per i danni causati da un terzo.

Danni per infiltrazioni.
Qual è la casistica più frequente?

Tipologie di risarcimento danni.

Nel caso in cui si verifichi un danneggiamento al proprio immobile a causa di infiltrazione, è di assoluta importanza rilevare che le tipologie di risarcimento possono essere, essenzialmente, di due tipi:

  1. Risarcimento del danno materiale subito all’immobile;
  2. Risarcimento per eventuali lesioni relative alla salute.

Nel primo caso appare evidente che chi cagiona un danno all’immobile di un soggetto terzo è obbligato a risarcire. In tale categoria di risarcimento occorre inserire il ripristino dello stato dei luoghi, ossia ricondurre gli stessi alle condizioni precedenti al verificarsi dell’evento lesivo. In particolare, nell’ipotesi in cui una infiltrazione d’acqua dal soffitto generasse il deterioramento dei muri o delle pareti, vi sarà l’obbligo di intervenire per riportarli alle condizioni originarie.

Ma vi è di più, difatti, può accadere che le predette infiltrazioni d’acqua danneggino anche apparecchiature o mobilio presente nel vano soggetto all’evento lesivo, come nei casi in cui si verifichi il deterioramento di impianti o di arredamento. Anche in questi ultimi casi la legge prevede il pieno diritto al risarcimento per tutti i danni subiti.

Invece, per ciò che attiene alla seconda tipologia di risarcimento, ossia quella relativa alle lesioni inerenti la salute dei soggetti danneggiati(c.d. danno biologico), occorre rilevare che è possibile ottenere una compensazione per tutte le lesioni personali subite.

Invero, qualora non si proceda subito ad intervenire sull’infiltrazione d’acqua e sul conseguente ripristino dei luoghi, può accadere che si vadano a creare pericolose muffe nei vani oggetto di infiltrazione.
Tali muffe, difatti, risultano essere fortemente nocive per la salute degli occupanti di un immobile, in particolare modo quando queste ultime si vengono a creare in luoghi dove si trascorre più  tempo (camera da letto, salone, cucina).

Infine, negli ultimi anni i Giudici si stanno pronunciando in merito alla concessione del c.d. danno esistenziale, inteso come quel pregiudizio oggettivamente dimostrabile, che determini un’alterazione delle abitudini personali in conseguenza dell’infiltrazione.

In particolare, nel caso in cui un evento lesivo da infiltrazione costringa il danneggiato a dormire in un’altra stanza (elementi di benessere), oppure gli impedisca di invitare ospiti a casa (elementi relazionali), determina un danno che il giudice può far risarcire in aggiunta ai danni prettamente materiali.

Invero, il predetto danno esistenziale per essere risarcito non richiede necessariamente una vera e propria sofferenza fisica o un dolore, bensì un peggioramento della propria qualità della vita.

Difatti, a tal proposito, come ha sancito di recente la Corte di Cassazione (n. 33439 del 17.12.2019), la limitazione della proprietà causata da fatto dannoso (come ad esempio l’infiltrazione di una terrazza condominiale) è valutabile economicamente non soltanto per la spesa volta a ripristinare lo stato dei luoghi (danno emergente) o di perdita da utilizzo del bene (lucro cessante), ma anche se la limitazione del godimento sia sopportata dal titolare con suo personale disagio o sacrificio.

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