Pignoramento dell’immobile locato.

Pignoramento dell'immobile locato.

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La disciplina del pignoramento dell’immobile locato.

Pignoramento immobiliare e art. 2923 c.c.

Abiti in un appartamento preso in locazione, ma, una volta avvenuto il rinnovo automatico del contratto, sei venuto a conoscenza del fatto che l’immobile è stato pignorato dal creditore del locatore? Sicuramente in questo frangente ti sarai posto delle domande, come, ad esempio, cosa accade al contratto di locazione stipulato anteriormente al pignoramento e se, frattanto che il tribunale prepara le aste, è possibile continuare ad abitare l’immobile. In questo articolo troverai le risposte a tutti i tuoi interrogativi. Quello del pignoramento immobiliare è infatti un tema che merita senza dubbio un’attenta e accurata analisi.

Innanzitutto occorre partire dal fatto che la materia in questione è regolata dall’art. 2923 c.c., il quale stabilisce che

Le locazioni consentite da chi ha subìto l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l’acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede. Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all’acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione. In ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato. Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l’acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell’articolo 1603.

Anche nell’ipotesi di pignoramento beni immobili, la locazione che grava sul bene immobile oggetto d’esecuzione sarà opponibile anche all’aggiudicatario in sede di vendita giudiziaria, proprio come succede in caso di vendita stipulata liberamente fra le parti.

Affinché la locazione sia opponibile, occorre però che lo stesso contratto risulti da atto con data certa anteriore al pignoramento. In tal caso la locazione sarà opponibile agli aggiudicatari dell’immobile ed i canoni mensili verranno incamerati dalla procedura.

Di contro, la locazione, sebbene contratta validamente, non sarà opponibile a terzi. Conseguentemente, l’immobile verrà venduto come libero ed il conduttore subirà l’esecuzione per rilascio da parte del soggetto aggiudicatario.

Alla prima scadenza del contratto l’affitto continua anche se interviene il pignoramento.

Pignoramento dell’immobile locato e chiarimenti della Cassazione.

Lo stesso principio è stato confermato dalla Suprema Corte di Cassazione. Con la sentenza n. 19522/2019, il Tribunale Supremo ha infatti stabilito che, alla prima scadenza del contratto, anche in presenza di un eventuale pignoramento, la locazione prosegue, poiché il primo rinnovo automatico è obbligatorio per legge.

Al contrario, alle successive scadenze del contratto, l’affitto si interrompe automaticamente. Soltanto il giudice può autorizzare la prosecuzione con apposito decreto e ciò in base a quanto disposto dall’art. 560 c.p.c., secondo il quale il debitore pignorato non può concedere in locazione l’immobile oggetto dell’esecuzione forzata senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione. Il divieto appena esposto vale anche per il custode giudiziario.

Dunque, soltanto il consenso del giudice può decretare la possibilità, per l’inquilino, di ottenere un ulteriore rinnovo del contratto. In questa ipotesi, alla scadenza successiva, si ripresenterà la stessa alternativa, e cioè la locazione potrà proseguire soltanto se c’è il consenso del tribunale.

Nel caso in cui il giudice autorizzi la locazione dell’immobile, come già anticipato, gli eventuali canoni non finirebbero al locatore, bensì alla procedura che, eventualmente, li userà per soddisfare i creditori.

Non è opponibile ai creditori il contratto di locazione stipulato a seguito del pignoramento.

Il contratto di affitto stipulato dopo il pignoramento.

Il contratto di locazione stipulato dal proprietario dell’immobile dopo il pignoramento e senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, sebbene sia valido, non è opponibile alla massa dei creditori.

Il pignoramento determina un vero e proprio limite al potere dispositivo del debitore e la violazione dell’art. 560 c.p.c. non comporta l’invalidità della locazione, ma solo la sua inopponibilità ai creditori esecutanti ed all’assegnatario.

Il pignoramento non va ad incidere sulla capacità del debitore esecutato e non determina alcun mutamento della condizione giuridica dell’immobile pignorato, tant’è vero che il debitore esecutato può addirittura trasferire a terzi il diritto di proprietà dell’ immobile locato oggetto di pignoramento.

Il contratto di alienazione è affetto soltanto da inefficacia relativa, subordinata all’esistenza e alla permanenza del vincolo derivante dal pignoramento e non da invalidità (vedasi Cass. n. 3255 del 25/10/1972). Difatti, l’efficacia dell’alienazione incontra un limite nel pregiudizio alle ragioni di salvaguardia della garanzia che spetta al creditore pignoratizio e all’aggiudicatario (vedasi Cass. n. 2412 del 1/7/1969 e Cass. n. 3255 del 25/10/1972).

Atto di pignoramento immobiliare: notifica, trascrizione e ruolo del creditore nella cancellazione del pignoramento.

Cos’è l’atto di pignoramento immobiliare?

L’ atto di pignoramento immobiliare non è altro che un’ingiunzione  mediante la quale l’ufficiale giudiziario intima al debitore di astenersi dal compiere atti volti a sottrarre alla garanzia del credito i beni pignorati ed i loro frutti.

Esso deve contenere l’invito al debitore a dichiarare la residenza o eleggere domicilio in uno dei comuni del circondario dove ha sede il Giudice dell’esecuzione, nonché l’avvertimento della facoltà per il debitore di domandare la conversione del pignoramento ex art. 495 c.p.c.

Una volta effettuata la notifica del pignoramento da parte dell’ufficiale giudiziario, si deve provvedere alla trascrizione pignoramento immobiliare entro 15 giorni. Questa operazione può essere compiuta dall’ufficiale giudiziario oppure dal creditore.

Per questo adempimento occorre recarsi presso la Conservatoria dei Registri immobiliari per consegnare l’atto, non dimenticando alcuni importanti documenti, ossia la nota di iscrizione a ruolo, le copie conformi del titolo esecutivo, l’atto di precetto, l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione.

Quanto infine alla cancellazione pignoramento immobiliare, va detto che essa spetta al creditore. Questo avviene ad esempio quando il pignoramento si estingue a fronte del completo pagamento del debito, anche alla luce di un accordo transattivo concluso fra le parti.

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