Come accatastare un immobile abusivo.

Come accatastare un immobile abusivo.

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Quando si parla di irregolarità urbanistica di una costruzione.

Cosa si intende per immobile abusivo?

Sei proprietario di un edificio abusivo o hai ricevuto una donazione immobile abusivo e, essendo dunque quest’ultimo privo di regolarità urbanistica, non sai come fare per accatastarlo? In questo articolo troverai tutte le informazioni necessarie per poter procedere a ciò. Accatastare un immobile abusivo è infatti una questione che si presenta spesso e non tutti sanno come ci si deve muovere.

Prima di procedere ad un’attenta ed ampia disamina di quello che è l’accatastamento immobili abusivi (detto anche accatastamento fabbricati abusivi), è doveroso spiegare cosa si intende per edificio abusivo.

Si dice che una costruzione è abusiva quando è stata realizzata senza alcun provvedimento amministrativo e, dunque, non esiste alcun titolo abilitativo.

Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere infatti autorizzato da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo.
La disciplina è contenuta nel TUE (Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01).

Se lo stato di fatto del fabbricato corrisponde al progetto depositato da un tecnico abilitato presso gli uffici del comune, allora si parla di regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).

I titoli abilitativi con cui può essere autorizzata una costruzione sono cambiati nel tempo:

  • La Licenza Edilizia: dal 1942 (L. 1150);
  • la Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 (L. 10);
  • il Permesso di Costruire: dal 2003 (Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01).
Il confronto tra lo stato del fabbricato e il progetto depositato al comune.

La verifica della conformità urbanistica di un immobile.

Per avere la certezza che un immobile abbia piena conformità urbanistica occorre mettere a confronto lo stato di fatto dello stesso con il progetto depositato al comune.

Nell’ipotesi in cui in cui l’immobile sia stato realizzato non conformemente al progetto presentato al comune (appartamento abusivo), non sarà possibile rilasciare la conformità urbanistica e ci si troverà dinnanzi ad un abuso edilizio.

La verifica della conformità di un immobile è necessaria:

  • nell’ipotesi di compravendita: occorre procedere alla verifica della regolarità prima dell’offerta di acquisto, in quanto, se l’edificio presenta dei vizi, può essere venduto e l’acquirente ne diventerà responsabile;
  • per interventi edili (ad esempio, una ristrutturazione);
  • per richiedere un mutuo.
Accatastamento immobile abusivo.
Il condono edilizio e l’autorizzazione in sanatoria come condizioni necessarie.

Cosa occorre per accatastamento immobili abusivi?

Per accatastare un edificio il titolo abilitativo è necessario. Per tale ragione non si può procedere ad un accatastamento di immobile abusivo.

In tali casi soltanto un nuovo condono edilizio o un permesso di costruire in sanatoria possono risanare la situazione.

Il condono edilizio è un provvedimento che sana la realizzazione di opere realizzate in contrasto con le norme urbanistiche, sottraendosi alle pene previste per l’illecito perpetrato. Possono essere oggetto di condono gli edifici realizzati in zone non edificabili, le costruzioni realizzate violando le norme sulle distanze, ecc.

L’autorizzazione in sanatoria (o permesso di costruire in sanatoria) è un istituto previsto dal nostro ordinamento amministrativo, che trova applicazione anche in materia edilizia, dove, in virtù dell’accoglimento e della disciplina dello stesso nella legge speciale, si può sempre riuscire ad avere un permesso di costruire in un momento successivo all’esecuzione dei lavori.

La sanatoria edilizia è disciplinata nello specifico dall’art.36 del dpr 380/2001, che prevede un procedimento a domanda di parte, sebbene alcune regioni abbiano esteso l’istituto della SCIA anche alla sanatoria edilizia, o accertamento di conformità, come strumento di semplificazione.

Sono sanabili:

  • le opere eseguite senza permesso di costruire, in difformità totale o con varianti essenziali. Secondo quanto previsto dall’art.31 del TUE, è possibile presentare richiesta entro il termine dell’ordinanza di rimozione per demolizione;
  • le opere eseguite in difformità, se la domanda sia stata presentata prima che sia esecutivo l’ordine della pubblica amministrazione di rimozione, cioè prima della scadenza del termine di efficacia dell’ordinanza emessa nei confronti del privato proprietario;
  • le opere eseguite in assenza di SCIA nel caso non riguardi lavori previsti all’art.22;
  • le opere di ristrutturazione senza titolo.

Si parla invece di immobile abusivo non sanabile nel caso in cui lo stesso contrasti con gli strumenti urbanistici vigenti non soltanto al momento della realizzazione dell’opera, ma anche a quello di richiesta della sanatoria.

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