Aste giudiziarie, cosa sono e come partecipare.

Aste giudiziarie, cosa sono e come partecipare.

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Cosa sono le aste giudiziarie e come si può partecipare?

Fino a pochi anni fa comprare casa all’asta era un’opzione molto gettonata, soprattutto dai professionisti del settore, che lucravano, e molto, su questo mercato: comprando una casa all’asta, infatti, potevano risparmiare un bel po’ di soldi e, rivendendola a prezzo di mercato, guadagnare una bella sommetta.

Oggi il mercato delle aste immobiliari segue l’andamento generale e, a causa dell’assenza di liquidità che affligge famiglie e imprese, registra un calo del 30-40% rispetto a una decina di anni fa. Ma proprio per questo, l’asta giudiziaria si tramuta, per te che stai cercando l’affare della tua vita, in un’ottima possibilità di aggiudicarti l’immobile dei tuoi sogni, a un prezzo decisamente inferiore a quello di mercato. Ovviamente alle aste giudiziarie potrai aggiudicarti anche beni mobili, ma non c’è dubbio che i veri affari si fanno nella vendita di immobili all’asta.

Cos'è un'asta giudiziaria e chi la gestisce?

Aste giudiziarie: di cosa si tratta?

Le aste giudiziarie sono procedure esecutive, attraverso le quali l’autorità giudiziaria realizza la vendita forzata di beni mobili o immobili di un debitore insolvente, al fine di permettere al creditore di avere quanto gli spetta. In poche parole, quando un debitore, che può essere un privato, ma anche una società, un’associazione o qualsiasi altra persona giuridica non salda i propri debiti, scatta il pignoramento dei beni. In un secondo momento, il giudice mette all’asta quanto sequestrato e dalla vendita di tali beni ricava le somme necessarie per saldare chi vantava un credito nei confronti del soggetto interessato dalla procedura fallimentare.

Ma vediamo passo passo come funzionano queste aste fallimentari.

Pubblicazione dei beni all'asta.

Aste immobili: come restare informati?

In caso di insolvenza, a un debitore possono essere sequestrati sia beni immobili, che beni mobili, solitamente complementi d’arredo, gioielli, elettrodomestici o attrezzatura d’ufficio. Tutti i beni sequestrati possono essere messi all’asta singolarmente o, come capita molto più spesso, in lotti, che comprendono più immobili o una serie di oggetti.

Prima che vengano pubblicati sul portale delle aste giudiziarie, i beni vengono sottoposti a stima: un esperto provvederà, quindi, a valutarne l’effettivo valore e a fornire una dettagliatissima perizia, dalla quale potrai evincere prezzo e condizioni.

Nel caso di beni immobili, tali perizie conterranno:

  • dati catastali e planimetrie.
  • descrizione dell’immobile, con lo stato di manutenzione, eventuale presenza di opere abusive da sanare e relativi costi.
  • debiti relativi all’immobile, quali rate condominiali inevase.
  • stato d’occupazione, ossia chiariranno se l’immobile è libero da cose e persone o se, al contrario, il proprietario vive ancora nella casa.

A questo punto l’annuncio dell’asta, con relativo prezzo del bene, modalità di versamento della cauzione e data in cui si procederà alla vendita, verrà pubblicato sul sito delle aste giudiziarie e sarà questo il momento in cui potrai valutarne l’effettiva convenienza e decidere se partecipare all’asta immobiliare.

Aste giudiziarie, cosa sono e come partecipare.
Assegnazione dei beni.

Aste giudiziarie, come funziona tutta la procedura?

In linea generale alle aste mobiliari e immobiliari può partecipare chiunque, eccezion fatta per il debitore, i pubblici ufficiali coinvolti nella vendita dello specifico bene e i coniugi dei debitori, ma solo se volessero partecipare in qualità di legale rappresentante. Al contrario, se il coniuge volesse partecipare all’asta in qualità di persona fisica, potrebbe farlo. L’importante è ricordare che, in caso di regime di comunione dei beni, il 50% del valore del bene acquistato finirebbe comunque nel patrimonio dell’esecutato.

Ma le aste giudiziarie come funzionano?

Per prima cosa, dopo aver scelto il tuo investimento, sappi che potrai contattare il custode giudiziario, che sarà tenuto a farti visitare l’immobile e a metterti a conoscenza di tutto quanto concerne il suo stato. Questa è una fase delicata, perché verificare che il bene sia scevro da pendenze finanziarie o da abusi edilizi, inciderà notevolmente su quanto effettivamente ti verrà a costare.

A questo punto dovrai inoltrare un’offerta d’acquisto presso la cancelleria del Tribunale o presso il custode giudiziario, con allegato un assegno circolare pari al 10% del prezzo offerto a titolo di cauzione che, attenzione, ti verrà restituita solo e soltanto se non ti aggiudicherai l’immobile in fase d’asta.

Se parteciperai a un’asta online, potrai ovviamente inviare tutta la documentazione tramite web, utilizzando il portale delle aste dedicato a tali procedure.

La procedura d'asta.

Cosa succede durante le udienze delle aste giudiziarie?

Il giorno fissato per la vendita delle case all’asta giudiziaria ti presenterai in Tribunale o presso lo studio del custode giudiziario e ciò che accadrà dipenderà innanzitutto dal tipo di asta a cui starai partecipando: se sarà una vendita con incanto, dovrai vedertela con le offerte al rialzo degli altri potenziali acquirenti, altrimenti, nel caso di asta senza incanto, sarà il giudice a vagliare tutte le offerte ricevute in precedenza e ad accogliere quella più alta. In questo caso, ovviamente, quando farai la tua offerta non potrai mai sapere se qualcun altro ne sta lanciando una più alta, facendoti perdere l’affare, mentre nelle vendite con incanto potrai offrire un prezzo più alto, solo dopo aver sentito con le tue orecchie qual è l’offerta precedente.

Inoltre, nelle aste giudiziarie c’è un’altra variabile decisiva: il fatto che tu sia il solo ad aver inviato un’offerta o meno. Già, perché a volte accade che alle aste non partecipi nessun altro e che, in assenza di problemi formali nella tua domanda, il giudice procederà con l’assegnazione istantanea, firmando il passaggio di proprietà in tuo favore.

Aste sul web.

Aste online: la procedura telematica.

Nel ventunesimo secolo non poteva certo mancare la procedura telematica, che consente la realizzazione di aste in rete, grazie a una speciale piattaforma informatica, abilitata dal ministero. In questo caso, sono previste tre modalità di svolgimento:

  • Vendita sincrona – in questo caso, la presentazione dell’offerta, le domande di ammissione all’asta e gli eventuali rilanci avvengono solo in via telematica e in connessione simultanea con il giudice.
  • Vendita sincrona a partecipazione mista – non è la modalità più raccomandata per via della confusione che può creare, ma questa modalità permette sia di presenziare fisicamente nell’aula del Tribunale, sia di presentarsi solo online.
  • Vendita asincrona – come per le vendita senza incanto, il giudice vaglierà le proposte senza essere collegato in rete e potrai sapere solo a posteriori se ti sarai aggiudicato o meno l’immobile.

Online o in presenza, le aste giudiziarie rappresentano spesso un’ottima opportunità di affari, a patto di verificare sempre i costi nascosti, quali quelli per le opere per risanamento di abusi edilizi, pratiche legali, tasse e passaggi di proprietà.

E siccome la burocrazia che si nasconde dietro questi procedimenti è sempre un po’ farraginosa, può essere una buona idea quella di farti seguire da un avvocato, che possa prendere a cuore i tuoi interessi e farti ottenere la casa dei tuoi sogni, senza incorrere in spese impreviste e problemi di natura legale.

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