La vendita diretta e il deposito del prezzo.

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Le tutele fornite dal legislatore a chi vuole comprare casa.

Il preliminare di compravendita e il deposito del prezzo.

Investire bene i propri risparmi è importante, ma se lo si fa con raziocinio e intelligenza. Ma dove conviene investire? Sicuramente, fra gli investimenti da fare, emergono in primo luogo gli investimenti immobiliari. Dunque, se negli ultimi anni hai messo del denaro da parte e non sai, ad esempio, come investire 60000 euro, potresti comprare casa, dal momento che investire nel mattone oggi è conveniente e si tratta nella maggior parte dei casi di investimenti ad altissimo rendimento.

Da sempre il legislatore si è interessato a predisporre un’ampia ed efficace tutela per coloro che intendono acquistare casa: si pensi, ad esempio, alla previsione della possibilità di trascrivere nei Pubblici Registri immobiliare il contratto preliminare, oppure, ancora, alla previsione della facoltà del compratore di richiedere al notaio il deposito del prezzo fino alla trascrizione del contratto di compravendita.

L’obiettivo di dette norme non è soltanto quello di garantire la tutela delle parti, ma anche quello di assicurare il successo della compravendita.

Il preliminare di compravendita è un contratto con il quale il venditore ed il compratore si impegnano a concludere la vendita, il quale è soggetto a trascrizione nei registri immobiliari. Quest’ultima altro non è che una sorta di prenotazione dell’acquisto del bene.

Trattasi di un contratto ad effetti obbligatori e non reali.

Una volta concluso, il contratto, oltre a costituire un accordo privato fra venditore ed acquirente, è ufficializzato, pubblicizzato e diviene legalmente opponibile nei confronti di soggetti terzi.

Conseguentemente, il venditore, non soltanto non potrà più vendere l’immobile ad altri, ma non potrà concedere un’ipoteca sullo stesso, né costituire una servitù passiva o qualunque altro diritto pregiudizievole; inoltre, i creditori del venditore non potranno più iscrivere una ipoteca sul bene già promesso in vendita, né tantomeno pignorarlo.

Le parti di un preliminare di compravendita (promittente venditore e promissario acquirente) non possono richiedere al notaio il deposito di somme versate in anticipo rispetto al definitivo (ad esempio, acconti prezzo e caparre confirmatorie), dal momento che non si tratta di intero prezzo o saldo prezzo.

La norma sul deposito del prezzo tutela, invece, il compratore nel lasso di tempo intercorrente fra il rogito di vendita e la sua trascrizione nei pubblici registri. L’acquirente può richiedere il deposito del prezzo della compravendita e di ulteriori somme accessorie, su conto corrente dedicato, intestato al notaio rogante, fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita.

Se una delle parti lo richiede, il notaio deve tenere in deposito su apposito conto corrente dedicato l’intero prezzo o corrispettivo, o il saldo degli stessi, qualora sia determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su beni immobili o aziende (art. 1 c. 63 lett. c della Legge 147/2013).

Le somme che il notaio riceve dal compratore, le quali dovranno essere per forza intestate al notaio stesso piuttosto che al venditore, devono essere depositate su un conto corrente dedicato appositamente acceso in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”.

Il deposito del prezzo assicura sicurezza, una più ampia tutela anche per il venditore e supporto per le PMI.

I vantaggi del deposito del prezzo.

Il deposito del prezzo presenta i seguenti vantaggi:

  • Sicurezza: le somme depositate sul conto dedicato del notaio sono al sicuro, dal momento che sono separate dal patrimonio del professionista (difatti, non entrano né nella sua successione, né nel suo regime patrimoniale), ed anche perché sono impignorabili da chiunque;
  • maggiore tutela non solo per l’acquirente, ma anche per il venditore: il deposito del prezzo assicura il corretto e sicuro perfezionamento del trasferimento del denaro dal compratore al venditore, che incasserà le somme dopo qualche giorno, ma senza alcun rischio in relazione all’effettivo incasso, dal momento che è il notaio stesso ad occuparsi del trasferimento del denaro (ad esempio, si pensi al caso di apposizione di una condizione o di un termine per il pagamento);
  • supporto per le piccole e medie imprese: gli interessi attivi che maturano sul conto dedicato non sono percepiti dal notaio, bensì vengono usati allo scopo di finanziare le PMI italiane.
Le lettere a), b) e c) dell’art. 1, comma 63, della L. 4 agosto 2017, n. 124.

Le tipologie di deposito del prezzo.

Il comma 63 dell’art. 1, della Legge 4 agosto 2017, n. 124, prevede tre distinte tipologie di deposito di somme sul conto corrente dedicato:

  • la lettera a) impone al notaio di depositare sul conto tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali lo stesso sia sostituto o responsabile d’imposta e comunque le anticipazioni non soggette ad iva, in ordine agli atti a repertorio dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale;
  • la lettera b) obbliga il notaio a depositare sul conto tutte le somme affidategli soggette all’obbligo di annotazione nel Registro somme e valori (di cui alla legge n. 64 del 1934);
  • la lettera c) prevede l’obbligo di versare sul conto corrente dedicato l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, qualora sia richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito. Inoltre, la lett. c) del comma 63 sottolinea che il notaio è obbligato a versare sul conto dedicato l’intero prezzo o il saldo.

Va, inoltre, ricordato che la tutela del deposito prezzo è facoltativa: difatti, il compratore, in sede di rogito, può scegliere di avvalersene oppure di rinunziarvi.

È bene che, nel corso della trattativa fra le parti, questa opzione venga manifestata in tempo utile, in modo che il venditore e il notaio abbiano la possibilità di organizzarsi. In ogni caso, nulla esclude che, in presenza di motivi gravi sopravvenuti e imprevedibili, l’opzione possa essere manifestata anche direttamente alla stipula.

Infine, non va trascurato il fatto che il deposito del prezzo difende dal rischio di trascrizioni o gravami pregiudizievoli nelle more fra la stipula e la trascrizione dell’atto, ma può rivelarsi utile anche nei casi che seguono:

  • presenza di un pignoramento o di una ipoteca pregressa;
  • immobile non libero da persone o cose;
  • immobile non agibile;
  • immobile soggetto a prelazione legale;
  • presenza di debiti del venditore.
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