Il D.L. 78/2010, convertito in L. 122/2010, ha aggiunto il nuovo comma 1-bis all’art. 29 della L. 52/85 stabilendo che gli atti pubblici e le scritture private autenticate aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere a pena di nullità oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione resa dagli intestatari (o, al suo posto, una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

La norma ha un duplice scopo: da un lato creare una banca dati immobiliare quanto più possibile simmetrica tra i registri della Conservatoria (dove sono depositati gli atti di acquisto delle proprietà immobiliari) e quelli del Catasto (che ha una finalità prevalentemente fiscale) e dall’altro quella di far emergere la reale situazione degli immobili censiti al Catasto, dove spesso non sono state aggiornate le modifiche ed interventi realizzati sull’immobile che hanno comportato un aumento di superficie, e quindi della rendita e del conseguente valore fiscale del bene.

La norma deve essere scomposta in due parti:

• la prima che disciplina la cd. conformità oggettiva;
• la seconda relativa alla conformità soggettiva.

Con il termine conformità oggettiva si fa riferimento alla corrispondenza tra i dati catastali e le planimetrie depositate in Catasto con la reale situazione di fatto dell’immobile.
In sostanza, nell’atto notarile pubblico o scrittura privata autenticata di trasferimento (compravendita, permuta, donazione) o divisione immobiliare relativo a fabbricati già esistenti l’intestatario del bene deve dichiarare (o fare attestare da un tecnico) che i dati catastali e le planimetrie sono corrispondenti alla situazione di fatto del bene.
Non è possibile quindi stipulare un atto di vendita che non contenga tale dichiarazione o nella quale si dichiari una non conformità (anche se il compratore fosse disposto ad accettare tale stato) e fermo restando la responsabilità del dichiarante in caso di dichiarazione non veritiera.
Pertanto, in caso di difformità occorrerà procedere preliminarmente all’aggiornamento catastale e poi si potrà stipulare l’atto.
La conformità soggettiva costituisce, invece, un obbligo a carico del notaio rogante l’atto o autenticante la scrittura di verificare la corrispondenza tra il soggetto che risulta intestatario dell’immobile al catasto e quello indicato nella Conservatoria dei Registri Immobiliari.
In caso di disallineamento (ad es. per mancata voltura di una successione o per mancato consolidamento dell’usufrutto) occorrerà, quindi, prima procedere all’allineamento in Catasto e successivamente sarà possibile stipulare l’atto.

Vi sono una serie di casi in cui la disciplina innanzi descritta non si applica.
I casi di esclusione sono:

• i trasferimenti mortis causa (testamenti e successioni);
• la costituzione di ipoteca;
• il comodato;
• la locazione;
• la costituzione di fondo patrimoniale senza trasferimento di immobile;
• la trasformazione, fusione e scissione societaria;
• i trasferimenti inter vivos o scioglimenti di comunione che hanno ad oggetto terreni, fabbricati esistenti ma non idonei ad essere dichiarati agibili (ad es.rientranti nelle categorie fittizie F2, F3, F4, lastrici solari), immobili “marginali” (es. manufatti isolati privi di copertura, vasche per l’irrigazione e serre, manufatti con superficie coperta inferiore a mq 8, tettoie, pollai, pozzi di altezza utile inferiore a m 1,8 e di volumetria inferiore a mc 150).