Ti è capitato di leggere alcuni annunci immobiliari dove hai visto degli appartamenti in vendita? In particolare, essendo interessato ad un investimento immobiliare, vuoi acquistare una casa all’asta, ma non sai come funziona la procedura? In questo articolo troverai tutte le informazioni che fanno al tuo caso e, soprattutto, utili consigli per comprare casa a prezzi stracciati e per esaminare minuziosamente una perizia di stima per essere sicuri che l’immobile che intendi comprare rappresenti davvero un ottimo affare. Per diventare veri investitori immobiliari occorrono infatti specifiche conoscenze.

In primo luogo occorre però vedere cos’è un’asta giudiziaria e chi può parteciparvi.

Le aste giudiziarie altro non sono che procedimenti tipici delle procedure esecutive e concorsuali, attraverso i quali si compie la vendita forzata di beni di cui un soggetto giuridico è proprietario, consentendo ai creditori di quest’ultimo di soddisfarsi sull’eventuale ricavato.

Ad un’asta giudiziaria può partecipare qualunque persona; tuttavia, vi sono alcuni soggetti ai quali non è consentito partecipare al procedimento in questione a causa della particolare posizione che essi rivestono.

Più nello specifico, non possono partecipare alle aste giudiziarie:

• il debitore esecutato, il quale non può prendere parte al procedimento neanche facendosi rappresentare dal coniuge;
• gli amministratori dei beni dello Stato, dei comuni, delle province o di altri enti pubblici (ci si riferisce, ad esempio, ai sindaci, ai legali rappresentanti di enti pubblici, nonché ai presidenti di giunte regionali e provinciali), rispetto ai beni che gli sono stati affidati;
• i pubblici ufficiali (si pensi, per esempio, ai notai, agli avvocati, ai funzionari di cancelleria e agli ufficiali giudiziari), rispetto ai beni venduti attraverso il proprio intervento;
• tutti i soggetti i quali, per legge o per atto della pubblica autorità, amministrano beni altrui rispetto ai beni stessi (si pensi ai genitori rispetto ai beni di proprietà dei figli minori oppure al tutore rispetto ai beni del minore o dell’interdetto);
• i mandatari rispetto ai beni che sono stati incaricati di vendere, eccetto che il mandante li abbia espressamente autorizzati o che l’acquisto venga effettuato a determinate condizioni che escludano il conflitto di interessi con il mandante.

Nell’ambito degli investimenti immobiliari, particolare importanza riveste anche il cosiddetto trading immobiliare, che consiste nell’acquistare un immobile a fini commerciali, ossia non per andarci a vivere, ma per rimetterlo sul mercato in vendita o anche in fitto ad un prezzo superiore.

Naturalmente, quest’ultimo deve essere tale da coprire la spesa iniziale, le tasse, nonché le spese di cessione.

Per avviare un trading immobiliare occorrono specifiche conoscenze commerciali e legali, pertanto, in tali casi è bene rivolgersi ad un commercialista e ad un avvocato, oltre che ad un bravo tecnico.

I beni che possono essere venduti all’asta sono i seguenti:

• beni mobili;
• beni immobili;
• beni mobili registrati;
• beni immateriali.

I beni mobili che sono più frequentemente venduti attraverso le aste giudiziarie sono capi d’abbigliamento, gioielli, complementi d’arredo, elettrodomestici e attrezzature da ufficio. Tali beni possono essere venduti singolarmente o in lotti.

Le aste giudiziarie alle quali si ricorre maggiormente sono però quelle immobiliari, che permettono di acquistare beni immobili ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato.

Tra i beni mobili registrati che possono essere acquistati all’asta si annoverano, ad esempio, automobili e natanti, mentre tra i beni immateriali rientrano marchi, brevetti, azioni e titoli di credito.

Inoltre, la vendita all’asta può avvenire in due modi:

• all’incanto (gara di offerte al rialzo);
• senza incanto, che oggi è la modalità prevalente.

Affinché un’asta giudiziaria venga svolta correttamente, fondamentali sono alcuni atti preliminari, ossia la perizia di stima, l’ordinanza di vendita e l’avviso di vendita.

Vediamo adesso come valutare una casa. Quando vi è una casa in vendita all’asta, il Giudice deve in primo luogo determinare il valore del bene per stabilire il prezzo base della vendita. Pertanto, questi nomina un perito, il quale ha il compito di fare le dovute valutazioni sul bene che riporterà appunto in una relazione detta perizia.

Il consulente tecnico deve svolgere il suo lavoro correttamente. Difatti, secondo la giurisprudenza di legittimità,

Il perito di stima nominato dal giudice dell’esecuzione risponde nei confronti dell’aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell’erronea valutazione dell’immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell’incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell’acquirente.

La perizia deve contenere le seguenti indicazioni:

• il valore dell’immobile, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare del posto;
• l’identificazione catastale;
• la planimetria;
• lo stato di possesso dell’immobile;
• lo stato di manutenzione del bene, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche concernenti l’immobile, la loro sanabilità ed i relativi costi;
• vincoli, servitù, esistenza di debiti nei confronti del condominio e loro entità.

La perizia è parte integrante dell’ordinanza di vendita e può essere consultata nella cancelleria del Tribunale, sui siti internet dove è pubblicato l’avviso di vendita o ancora contattando l’esperto che l’ha redatta.

Come già anticipato all’inizio dell’articolo, è importante procedere ad un accurato esame della perizia. A chi è del settore, che può essere anche un avvocato specializzato in aste giudiziarie, basta leggere accuratamente una perizia di stima immobiliare per stabilire se dietro quel bene si cela un vero affare immobiliare oppure se, al contrario, si tratta di un investimento che può rivelarsi rischioso.

Leggendo la perizia di stima è importante verificare:

• se il bene si vende per l’intero o per una quota soltanto;
• se il consulente tecnico ha individuato degli abusi edilizi e se, eventualmente, gli stessi siano sanabili: in quest’ultima ipotesi il professionista indica i costi necessari per sanare gli abusi edilizi che sono stati rilevati;
• se esistono diritti di terzi sul bene immobile.

In sede di udienza il Giudice sente le parti e, una volta ricevuta la perizia di stima, procede con l’applicazione delle disposizioni di vendita attraverso l’emanazione dell’ordinanza di vendita.

Il Giudice fissa un termine non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120, entro cui si possono proporre offerte d’acquisto.

L’ordinanza di vendita stabilisce il dettaglio delle regole relative alla fase liquidatoria della procedura di esecuzione immobiliare e su queste basi, il professionista incaricato provvede a tutte le incombenze che riguardano la collocazione del bene sul mercato.

L’ordinanza è, soltanto in determinati casi, revocabile o modificabile fin quando non sia stata eseguita, ma, senza che intervenga una modifica o una revoca, tutte le prescrizioni in essa contenute vanno obbligatoriamente rispettate, in quanto, nell’ipotesi in cui siano disattese, si verifica l’invalidità degli atti esecutivi posteriori, e, di conseguenza, anche dell’aggiudicazione e del decreto di trasferimento.

L’avviso di vendita non è altro che l’atto con il quale viene dato avviso dell’ordine di vendita del bene emanato dal Giudice. Esso deve contenere:

• l’indicazione degli estremi identificativi del bene;
• l’indicazione del suo valore, il quale è determinato in base alla perizia di stima;
• l’indicazione dei siti internet sui quali è pubblicata la perizia;
• l’indicazione del nome e del recapito telefonico del custode giudiziario, nominato in sostituzione del debitore;
• l’indicazione del fatto che la cancelleria del Tribunale potrà dare maggiori informazioni a chiunque abbia interesse.